В жизни случаются ситуации, когда собственник имущества отсутствует по разным причинам и место его пребывания никому не известно. Но у этого гражданина имеются обязательства, которые необходимо исполнять, — погашать его долги, выплачивать алименты и т. п.
Благосостояние граждан растет, и часто оказывается, что имущество требует управления, то есть пока гражданин будет недоступен, имущество должно функционировать, приносить пользу и доходы; из них возможно исполнение обязательств «пропавшего».
Может создаться такая ситуация, что имущество в виде наследства стало принадлежать одному или нескольким несовершеннолетним детям, а их опекун (например, бабушка) не может и не умеет управлять всем этим. Тогда можно и нужно заключить специальный договор дабы узаконить доверительное управление объектами недвижимости и имущества. То есть с имуществом начинает работать профессионал, действующий по вышеуказанному договору в интересах выгодоприобретателя — детей пропавшего человека, его кредиторов или иных лиц, перед которыми у собственника имеются обязательства.
В более общем случае доверительное управление имуществом может использоваться и в интересах живого, здорового и вполне дееспособного лица с целью получения таковым прибыли. На практике это встречается при сдаче жилья/нежилых помещений в аренду (найм), причем по схемам, позволяющим получить максимальный доход (например, посуточный найм квартиры, арендный обмен, логистическая оптимизация складского хранения и т.д.). Сюда же можно отнести ситуации, когда требуется проводить техническое обслуживание коммерческой недвижимости и человек хочет поручить это специальной фирме. Во всех эти рассмотренных случаях собственник объекта является в одном лице и учредителем процесса управления, и выгодоприобретателем.
Третья распространенная схема управления — распоряжение имуществом умершего гражданина в интересах его наследников. При этом управляющего назначает душеприказчик. Специальный Договор доверительного управления (ДДУ) составляется в форме, предусмотренной законодательством для купли-продажи, а также требует государственной регистрации обременения (важно, что права собственности к указанному управляющему, естественно, не переходят). Существенными условиями ДДУ являются:
— непосредственно состав имущества, которое будет передано в управление, и его персонификация;
— указание учредителя и выгодоприобретателя;
— определение вознаграждения управляющему (если таковое предусмотрено);
— срок действия, порядок расторжения/прекращения договора.
Очень важным вопросом при заключении ДДУ является формулировка полномочий управляющего: какие действия последний имеет право совершать в интересах учредителя: например, только сдавать имущество в аренду (найм) или таковое возмездно отчуждать. Кроме того, ст. 1020 ГК РФ предписывает управляющему предоставлять отчет о проделанных действиях (по аналогии с отчетом агента). Если вас при этом что-то не устраивает, то оперативная замена управляющей компании не данный момент не является проблемой.
Учитывая несовершенство действующего законодательства, ДДУ на практике используется редко. Например, при сдаче имущества в аренду (наем) обычно собственник передает объект доверенному лицу (например, сотруднику риэлтерской фирмы), который уже подбирает жильца, т.е. стороны выстраивают цепочки «наймодатель— наниматель — поднаниматель» или «арендодатель арендатор — субарендатор».
При возмездном отчуждении и/или приобретении недвижимого имущества обычно выдается доверенность.